Попасть в историю. Как выглядят сегодня объекты культурного наследия

Статус объекта культурного наследия (ОКН) зачастую говорит не только об архитектурно-художественной и исторической ценности здания, но и накладывает определённые ограничения с целью сохранить присущий ему облик. Это могут быть запреты на возведение глухих заборов, несогласованные ремонтные работы и вмешательство в фасады, а также обязательства по содержанию, требующие особого подхода. 

В преддверии Международного дня памятников и исторических мест эксперты Домклика изучили основные особенности и составили портрет жилых объектов культурного наследия России, в которых были приобретены квартиры за последние несколько лет. 

Распространённость жилых объектов культурного наследия в России

Несмотря на то, что термин «объект культурного наследия» на слуху, доля таких зданий мала. Для сравнения, в Москве, по данным городских властей, находится порядка 8,5 тысячи таких сооружений, однако относящихся к жилому фонду из них только 413 — чуть менее 5 %, а их доля от всего жилого фонда столицы составляет чуть более 1 %. 

Больше всего таких объектов ожидаемо в Санкт-Петербурге, при этом доля жилых ОКН там значительно выше. На Северную столицу пришлось 43 % ипотечных сделок с квартирами в домах-памятниках по России. Далее по распространённости объектов культурного наследия в ипотечных сделках следуют Ивановская область (7,2 %), Красноярский край (6,8 %), Астраханская (6,7 %) и Свердловская области (5,2 %). 

На Москву пришлось менее одного процента всех сделок с квартирами в ОКН по России. 

Основная причина — особое положение московских жилых домов-памятников: они находятся в центре Москвы и, как правило, относятся к категории элитной недвижимости, которую редко приобретают с привлечением ипотеки. Так, медианная стоимость квадратного метра по сделкам в таких домах в Москве составила более 950 тысяч рублей — почти в 2,5 раза дороже стандартной вторички на московском рынке.

В целом такие объекты зачастую находятся в исторических центрах городов, где ограничены возможности новой застройки. Это локации со сложившейся инфраструктурой, с максимальной концентрацией культурных заведений, ресторанов, достопримечательностей, магазинов и т. п. Кроме того, почти каждый дом индивидуален, а расположение делает арендную доходность выше средней. Однако данный статус не значит, что здание дошло до нас в первозданном виде. Изначально это могли быть флигели, хозяйственные или служебные постройки при дворцах аристократии или казённых учреждениях. 

Оказавшись впоследствии в центре разраставшегося города, многие из подобных зданий перестраивались: увеличивалась площадь, надстраивались новые этажи. 

Однако в ряде регионов сложилось другое положение: там квартиры в ОКН — это, как правило, менее ликвидный актив, требующий внимания со стороны новых собственников, с рядом ограничений на проведение ремонтных работ и высоким износом коммуникаций. Это отражается и на стоимости такой недвижимости. 

В Санкт-Петербурге цены на квартиры в домах-памятниках из-за распространённости и наличия удалённых от центра объектов сравнимы со стандартной вторичной недвижимостью. Но, например, в Красноярском крае, Нижегородской, Астраханской и Волгоградской областях цены на квадратный метр в квартирах в объектах культурного наследия ниже стоимости «квадрата» стандартной вторичной недвижимости в среднем на 5 %. 

Возрастное распределение жилых объектов культурного наследия

Фото: Домклик

Почти 40 % квартир в объектах культурного наследия (ОКН), приобретенных в ипотеку за последнее время, расположены в домах, построенных на рубеже XIX–XX веков — с 1896 по 1917 год. 

Это время относительно массового строительства многоквартирных зданий: тогда такие дома возводились как «доходные» и изначально предназначались для сдачи квартир в наем. В этот период началась активная фаза урбанизации: люди массово переезжали в города на работу на растущие промышленные производства. При этом действовал принцип «чем выше, тем дешевле». Самые дорогие ставки были на 2–м и 3-м этажах (бельэтаж), самые дешевые — в мансардах и подвалах. В этот период появились первые лифты, мусоропроводы и центральное отопление.

На втором месте по распространённости — дома, построенные после окончания Великой Отечественной войны. Это самая «молодая» категория ОКН, к которой среди прочих относятся советские высотки и другие т. н. сталинки. Сегодня квартиры в них — одни из самых дорогих на вторичном рынке. 

На здания, построенные в течение XIX века (исключая период 1896-1917 гг.), пришлось 14 % покупок. 

Реже всего покупались квартиры в домах XVIII века — всего около 1,2 % от общего числа объектов в выборке. Самыми старыми оказались две квартиры в зданиях 1756 года в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга.

На долю раннесоветской застройки (в том числе памятники конструктивизма 1918–1930‑х годов) пришлось 5,4 % квартир в ОКН. В этот период появились «свободные планировки», что открывает больше возможностей для зонирования.

Основные характеристики квартир в жилых объектах культурного наследия

Жилые ОКН — это, как правило, кирпичные дома. Доля этого материала достигает 97 %, так как нередко это был не только самый популярный, но и единственный долговечный строительный материал для той эпохи, когда возводилась основная масса ОКН. Тем не менее на рынке остались и деревянные дома, на них приходится порядка 1,5 % сделок. 

Более 75 % квартир в ОКН не имеют балконов или лоджий. Балконы есть лишь в 18,9 % квартир, а лоджии только в 5,8 %, которые свойственны для относительно новых построек советской эпохи.

Аналогичная ситуация с лифтами: они отсутствуют в 76,2 % домов. Если они есть, то в редких случаях это оригинальные подъемники, сохранившиеся с эпохи постройки, но зачастую лифты устанавливались позднее: в конце XX — начале XXI веков. 

Но и в них не было острой необходимости, так как 90 % ОКН расположены в зданиях не выше 6-го этажа, а больше четверти (28,4 %) домов этажностью от 1 до 3 уровней. Причём существенная часть условно «высотных» объектов культурного наследия — это результат более поздней перестройки или здания советской постройки.

При этом по основным «потребительским» характеристикам квартиры в ОКН зачастую выигрывают у обычной вторичной недвижимости, приобретаемой в ипотеку. Медианная площадь квартир в объектах культурного наследия составляет около 60 квадратных метров против 44 кв. м у стандартных готовых квартир. 

Фото: Домклик

В исторических домах на однокомнатные приходится только 19 % покупок против 40,5 % у обычной вторичной недвижимости, доля двухкомнатных менее 35 %. В то же время среди ОКН намного выше доля крупногабаритных лотов: доля квартир с четырьмя и более комнатами составляет 18,2 %, что в 6 раз выше доли таких квартир на обычном вторичном рынке. Существенно выше и доля трёхкомнатных — 27,8 % против 17,3%. 

Намного чаще в ОКН встречаются квартиры с высокими потолками: более 58,5 % таких объектов высотой от 3 метров, а на лоты с потолками от 3,5 метра приходится 11,3 % квартир. В то же время у стандартной вторичной недвижимости эти показатели ниже — 15,8 % и 1,3 % соответственно. 

Таким образом, квартира в ОКН — это не только причастность к истории, но и объективно более просторное жильё с высокими потолками, которое, однако, требует готовности к ограничениям и часто — к дополнительным вложениям.